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民法で全然わからないとこがありました。 「買戻特約付売買の買主から…抵当権設定者

不動産登記法について、教えて下さい。
問い根抵当権の債務者兼設定者であるAが死亡し、その妻BとBの親権に服する子Cが相続人となり、不動産はCが単独で相続した場合、当該根抵当権についてBを民法398条8第2項の指定債務者と定め、その登記を申請するには、特別代理人の選任を請求することを要する。
答 丸です。
子供が根抵当権付きの不動産の設定者となり親が債務者になったということですか?指定債務者とはなんでしょうか?詳しいかた、教えてください

起きた事を簡単に表現すると、1.父親Aが死んで、母親Bと子どもCが相続人になった。
2.Aの債務はBとCが法定相続分で共同相続した。
3.Aの不動産はCが単独で相続した。
4.このままだと根抵当権の元本は確定してしまうが、Bが根抵当権者と合意して指定債務者になり、引き続き担保借り入れを続けることにした。
5.しかし、これだと子どもが親の借り入れに担保提供する事になるので利益相反行為にあたり、特別代理人の選任が必要になった。

2013/5/26 10:20:21

抵当権の占有者についてです。
抵当権設定登記前にから抵当建物に住んでる賃借人は抵当権実行時に抵当権者に、おれは登記前から住んでるから出ていかないと 対抗できますか?また 登記後の賃借人は対抗できたかしりたいです。
よろしくお願いします。

登記前から引き渡しを受けて住んでいればセーフ、登記後に引き渡しを受けたんならアウトです。

2015/5/9 22:10:49

抵当権の設定について教えてください。
例えば、融資を受ける者(A)が、勝手に自分以外の所有者(B)の土地の権利書を持ち出して抵当権の設定(を含む融資の申し込み)の手続きを行う場合、当然のことながら、Bの実印およびBのサイン等が必要になりますよね?銀行をはじめとする金融機関であれば、当然Bは連帯債務者になるので、Aと同じ説明をしたり、書類を書かせたりすると思います。
ただこれが、闇金融のようなところでの借り入れだった場合、そこまでしなくも、抵当権の設定や、融資を実行してしまいますか?AとBは実の親子関係(子がA、親がB)であり、実印の管理はBが常に自分で管理(ほとんど携行)しています。
が、100%肌身離さずというわけではないし、Aに食事の面倒を見てもらったりと、家で共にする時間も多くあります。
(Bは過去の病気の後遺症で、生活に不自由な点がある。
)『Aが、「土地の名義を変えたい」と申し出、権利書を持ち出したが、変える気配もなく1ヶ月程経ったので、返せと催促し返してもらった。
』とBが話しており、Aは過去にも消費者金融をハシゴするなどの金銭トラブルがあったため、上記のことが心配になりました。
お分かりになるかたがいらっしゃいましたら、教えてください。
よろしくお願いいたします。

書類が整っていますので銀行でもそのままやってしまう可能性がありますね。
サイン等に関しては登記官は本物である事を前提に見ています。
本人が自書したところを確認できませんからね。
その真性の担保が印鑑証明書及び登記済権利証書の添付という事です。
ですので書類に不備がない以上登記は完了します。
あとBは当然には連帯債務者にはなりません。
担保提供者という関係になります。
当然債務者同様に債務の内容等の説明はなされますが債務者の親の場合とか省略されてる場合もあるようです(厳密にはダメでしょうが・・・)もし不安でしたら登記簿を確認されることをお勧めします。
700円の費用で不安は解消されますよ

2012/9/12 16:48:06

法定地上権の成否について、質問があります。
私の使用しておりますテキストの記述より…『1番抵当権設定時には土地と建物が別々の所有者であったが、2番抵当権設定時には同一の所有者になっていた場合、・土地に抵当権が設定されている場合には法定地上権は成立しない。
・建物に抵当権が設定されている場合には法定地上権が成立する』と、さらっと論点と結果だけ書いてあり、理由がイマイチわからない状態です。
どうして土地か建物かで法定地上権成否が変わるのでしょうか?よろしくお願いします。

土地に1番抵当権が設定されていたとすると、1番抵当権者は法定地上権が成立しないことを前提として担保評価しています。
その後の権利変動と2番抵当権設定によって、1番抵当権者の利益が害されてはならないので、法定地上権は成立しません。
建物に1番抵当権が設定されていたとすると、法定地上権が成立した方が1番抵当権者にとっても利益になるので、法定地上権が成立します。

2017/2/2 22:02:56

民法の抵当権についてお聞きします。
例えば、時価10000円/㎡の土地に抵当権が設定されており、もし、所有者がこの土地を時価より安い5000円/㎡で売り叩こうとしたら、抵当権者側として何ができますか?

抵当権設定者に対する関係では,原則として廉価売却であっても文句を言うことはできません。
なぜならば,抵当権の効力は,第三者に譲り渡したとしても依然として続いているので,競売手続をすることが可能であるからです。
買受人との関係で,代価弁済(民法378条)や消滅請求(379条~)の問題が出てきますが,抵当権者がなしうる方法としては,代価弁済ぐらいでしょうかね。

2011/6/27 19:29:34

抵当権設定者(債務者ではない)の死亡について母方の祖母名義の土地に自分名義の家を建てまして、住宅ローンの借り入れの際に土地は祖母、建物は自分がそれぞれ抵当権設定者となり、ローンの債務者は自分だけです。
この状態で祖母が亡くなり、母が土地の相続をするにあたり、抵当権に関して何か手続きが必要になるでしょうか?

住宅ローンを借り入れた金融機関に連絡が必要です。
何かしら変更があれば速やかに届け出るように契約書に記載がありますよ。
お祖母様が単なる物上保証人だったのか、それとも連帯保証人だったのかで、あとの手続きが異なります。
物上保証だけであれば、土地を取得するお母様が新たに物上保証人になるだけですが、連帯保証であれば保証債務を相続人全員が相続することになります。
他の相続人の保証を免責し、お母様だけが連帯保証人になるのであれば銀行とその旨の契約を交わす必要があります。

2015/8/28 16:30:00

ありがとうございます。
単なる物上保証人ですが、登記関係の手続きは具体的にどんな感じでしょうか?司法書士を使わずにできますか?>

物上保証人について少し疑問点があるのでお願いします。
甲は乙銀行から1000万円借りた。
そして、知人Aの物上保証人が自己所有の建物を担保に抵当権設定した。
この事例でなんですが1、甲ー乙での抵当権自体が時効として消滅時効の要件を満たして消滅した場合物上保証人もこれを援用して抵当権の消滅時効を援用できる2、債務者乙が消滅時効について承認をしても物上保証人はこの効果を否定できない3、1と2の事例で間違ってるとこはありますか?逆に正しいのでしたら何で1の場合は物上保証人は援用できるのに2の場合に乙が承認したことを否定できないのでしょうか?

1 甲と乙間では、抵当権自体は時効によって消滅しません。
抵当権で担保している「債務が時効によって消滅」した場合ということですよね??そうすれば1は○です。
債務自体は時効によって消滅しているのであれば、その債務を担保するために抵当権を設定した物上保証人も当然、これを援用できます。
2 これは当然○です。
乙が甲に対し、1,000万かした1年後に、債務承認書に印鑑下さい。
と言ってきて、これを甲が承認すれば、時効はその承認の時から進行します。
これを毎年やっているのが銀行と企業との実務上の関係です。
ですからいつまでたっても時効は完成しないようになっているのが通常です。
債務を担保するために抵当権を設定しているのですから、当然、甲が承認してもそれは予期されている出来事でしょう。
Aは承認の効果を否定できませんし、承認している限り債務自体も時効によって消滅することもありません。

2014/7/5 14:04:32

法定地上権の成立について質問です。
①Aの土地上にAとB共有の建物が存在する場合に、Aの土地に抵当権を設定。
→建物のために法定地上権は成立する。
この事例について、抵当権設定当時、Bさんはすでに地上権なり、賃貸借契約で賃借権なり取得していたと思うので、競売によって、法定地上権をわざわざ成立する必要がないように思います。
なぜ成立する必要があるのかわからないので、よろしくお願いします。
補足例えば、これが法定地上権ではなく、従前の約定地上権に転化する場合。
抵当権実行後の存続はBの約定利用権と買受人Cの土地所有権との間の対抗関係で決定されることになり、Aに不利な結果を招くことがあり得る上記のAにとって、不利な結果とは具体的にどのような物ですか?

一般に言われるのは、Aは抵当権設定で地上権設定の覚悟があり、不利益とは言えず、またBにとってもより有利な地上権の獲得ですので不利益はない。
さらに抵当権者も地上権設定を見越した抵当権設定でありこれも不利益がないことが挙げられます。

2016/9/15 08:59:51

補足について
例として抵当権と賃借権の対抗問題があげられます。
賃借権が抵当権に対抗できるか、つまり競売後も賃貸借を主張できるかどうかは、抵当権の設定時期と賃借権発生の先後の関係で決まります。つまり、抵当権設定後の賃借権発生の場合には、抵当権に負けて賃借権は消滅してしまいます。ただし、6カ月の猶予があります(民法395条)。
ご質問のケースだと、Bの賃借権があるから安心だと思っていたAが、Bの賃借権が抵当権に対抗できず、賃借権の消滅によって追い出されてしまう場合があるということです。
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根抵当権で元本確定前に転抵当権を設定した場合に根抵当権者が債務不履行をしたら転抵当権者は土地をどのように実行するのですか?元本確定前なら何もできないような気がします。
ご教示よろしくお願いします。

転抵当権者として競売を申し立てればいいわけです。
根抵当権者がそれを知って2週間経過すれば元本が確定します。

2015/5/4 06:01:30

どうしても元本を確定させたかったら、根抵当権者に債権者代位して元本確定請求もできます。>

民法で全然わからないとこがありました。
「買戻特約付売買の買主から目的不動産につき抵当権の設定を受けた者は、抵当権に基づく物上代位権の行使として、買戻権の行使により買主が取得した買戻代金債権を差し押さえることができる。
」という文章があるのですが、登場人物がごちゃごちゃしたりして意味が全然わかりません。
わかりやすく解説してくださる人を募集しています。
よろしくお願いします。

買戻し特約付き売買の売主(買戻し権者)をA、買主をB、抵当権者をCとします。
Aは、買戻し期間内に買戻しの意思表示をすれば、売買代金と契約費用を支払って買い戻せますよね?で、いまは買主のBが所有権を持っているので、その不動産を担保にしてCから金を借りられます。
つまり抵当権を設定できるわけです。
この状況で、まだBが借金を返しておらず債務不履行の状態にあるとします。
ここでAが買戻し権を行使すると、不動産所有権はAに戻る代わりに、売買代金と契約費用がBに入ってきます。
このときに、Cは、Bに入るはずの売買代金と契約費用を差押え、そこから貸金の返済に充当することができます。
これでわかりますか?

2015/1/16 20:31:27

ありがとうございました!
買戻権者がよくわかっておらず、AとCを同一人物と考えてました。
今考えると恐ろしいです。笑
わかりやすくて感心しました!>